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Si vous exercez votre activité commerciale dans un local que vous louez, le bail que vous avez signé avec le propriétaire prévoit l’obligation contractuelle d’assurance qui vous lie à votre bailleur.

Pour mettre votre contrat d’assurance en conformité, il faut donc impérativement vous référer à ce qui est écrit dans votre contrat de bail.

Les différentes clauses qu’il comporte déterminent ce que vous devez assurer

EXEMPLES DE CLAUSES QUI PEUVENT FIGURER DANS VOTRE BAIL COMMERCIAL

Ce qui figure dans le bail…

Assurance du propriétaire

Assurance du locataire

Que se passe-t-il en cas de sinistre ?

Vous devez assurer les risques locatifs et les recours des voisins et des tiers. Le bail ne comporte aucune clause de renonciation à recours (du locataire contre le propriétaire et/ ou du propriétaire contre le locataire).

(1) Bâtiment

(2) Recours des locataires

(1) Mobilier, matériel, marchandises

(2) Risques locatifs

Vous et votre assureur pouvez agir contre votre bailleur et son assureur, et vice versa.

Vous devez assurer les risques locatifs et les recours des voisins et des tiers, et renoncer à tout recours contre votre bailleur. Attention : votre contrat d’assurance doit tenir compte de votre renonciation à recours contre le bailleur.

(1) Bâtiment

(1) Mobilier, matériel, marchandises

(2) Risques locatifs

Vous et votre assureur (pour la partie qu’il aura indemnisée) pouvez exercer un recours contre l’assureur de votre bailleur, s’il est assuré.

Vous devez assurer les risques locatifs et les recours des voisins et des tiers, et renoncer à tout recours contre votre bailleur et contre son assureur. Attention : votre contrat d’assurance doit tenir compte de votre renonciation à recours contre le bailleur et son assureur.

(1) Bâtiment

(1) Mobilier, matériel, marchandises

(2) Risques locatifs

 

Vous et votre assureur ne pouvez exercer de recours à l’encontre du bailleur ou de son assureur.

Vous ne devez assurer que les recours des voisins et des tiers. Vous bénéficiez de la part du bailleur d’une renonciation à recours inscrite dans le bail de location. C’est souvent le cas pour les locaux loués dans des immeubles de grande hauteur (IGH) ou dans des centres commerciaux.

 

(1) Bâtiment

(2) Recours des locataires

1) Mobilier, matériel, marchandises

Vous ne devez plus assurer les risques locatifs. Le propriétaire assure seul son bâtiment. Vous pouvez exercer un recours à l’encontre du bailleur ou de son assureur.

 

Vous ne devez assurer que les recours des voisins et des tiers, et renoncer à tout recours contre votre bailleur et contre son assureur. Et, réciproquement, le bailleur et son assureur renoncent à tout recours contre vous et votre assureur.

(1) Bâtiment

(1) Mobilier, matériel, marchandises

Vous ne devez plus assurer les risques locatifs. Le propriétaire assure seul son bâtiment. Vous ne pouvez agir ni contre le bailleur, ni contre son assureur et, réciproquement, votre bailleur et son assureur ne pourront exercer de recours ni contre vous, ni contre votre assureur.

On appelle renonciation à recours une clause d’un contrat dans laquelle, comme son nom l’indique, une personne renonce à exercer un recours. La mise en place d’une telle clause revient à supprimer la garantie «recours des locataires» pour le propriétaire, d’une part, et/ou la garantie «risques locatifs» pour le locataire, d’autre part. Attention : renonciation à recours ne veut pas dire absence totale de contrat d’assurance : propriétaire et locataire doivent protéger les bâtiments, le mobilier, le matériel, les marchandises et surtout ne pas oublier de garantir les risques de RC (RC propriétaire, RC vis-à-vis des voisins et tiers).

Les garanties (1) protègent financièrement les biens des propriétaires concernés. Les garanties (2) permettent à chacun de faire face au recours de l’autre, suivant la détermination des responsabilités du sinistre.

Quel est l’intérêt de la clause de renonciation à recours ?

Principalement une indemnisation plus rapide en cas de sinistre. L’assureur n’a pas en effet à attendre que le responsable du dommage soit identifié pour procéder à l’indemnisation.

La présence d’une telle clause n’écarte pas la responsabilité du propriétaire ou du locataire. Elle ne fait que bloquer le recours entre locataire, propriétaire et assureurs.

La portée de cette clause se limite, de plus, aux dommages causés par le locataire et, lorsque la clause est réciproque, à ceux subis par le locataire du fait du propriétaire. L’un et l’autre conservent leur droit de recours vis-à-vis des tiers.

Motifs de résiliation du bail

Sachez que si le bail le prévoit, la non fourniture de l’attestation d’assurance peut constituer un motif de résiliation du bail.

Vous avez une obligation contractuelle d’assurance pendant toute la durée du bail, et ce sans interruption. Votre propriétaire est en droit d’exiger l’attestation de cette assurance tous les ans.

Le propriétaire peut également résilier votre bail suite à un sinistre total au cours duquel les locaux ont été détruits. Dans ce cas, votre fonds de commerce perdra une partie de sa valeur vénale puisque le bail a été résilié.

Pour être indemnisé de ce préjudice par votre assureur, il est nécessaire d’avoir souscrit, au préalable, une assurance Perte de la Valeur Vénale du fonds de commerce.

Les précautions à prendre pour faire face aux pertes financières en cas de sinistre

Au-delà de l’assurance des risques locatifs qui couvre les dommages causés au bâtiment loué en cas d’incendie, explosion ou dégât des eaux, les capitaux garantis pour le contenu du local professionnel doivent correspondre à la réalité. Il faut donc veiller à les actualiser en cas de changement de situation.

Pour faire face aux conséquences financières d’un sinistre, l’assurance Perte d’Exploitation vous permettra de redémarrer votre activité. Cette garantie couvre la perte de marge brute consécutive à l’interruption de l’activité suite à un sinistre.

GLOSSAIRE

BAIL

Contrat de location qui régit les obligations entre le bailleur et le locataire.

RESPONSABILITÉ LOCATIVE

Mise en cause de la responsabilité contractuelle du locataire par le propriétaire, du fait de sa qualité de locataire (si le locataire est responsable des dommages subis par le propriétaire).

GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS

Elle est prévue pour couvrir les dommages que le locataire pourrait occasionner aux biens immobiliers (les murs) du bailleur, notamment en cas d’incendie, explosion, dégâts des eaux. L’assureur indemnise le bailleur à la place du locataire du montant du préjudice subi, dans les limites prévues par le contrat d’assurance. Si le législateur n’oblige pas le preneur à s’assurer contre les « risques locatifs », l’article Article 1733 du code civil présume responsable le preneur en cas d’incendie du bâtiment. Il est très difficile voire impossible en cas d’incendie total de pouvoir prouver son irresponsabilité. Dans ces conditions, souscrire une assurance des risques locatifs devient absolument nécessaire. A noter qu’une clause de renonciation à recours réciproque bien rédigée au sein du bail permet de se soustraire à cette obligation d’assurance.

RECOURS DES VOISINS ET DES TIERS

Il s’agit de la mise en cause du locataire par ses voisins ou par des tiers du fait de dommages causés à leurs biens suite, par exemple, à un incendie, un dégât des eaux…

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